土流网伍勇:时代红利下,农村金融的10大新机会

2017-05-26 15:06:00

大家下午好,感谢小饭桌给这样一个跟大家交流的机会。我今天专门讲土地流转这个事情,与大家进行分享和解读。

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首先为什么叫时代红利?中国历史是一部土地的改革史。秦朝之前的土地制度和秦朝之后的土地制度是不一样的。1949年到1953年是土地政策最好的时候,你可以自由买卖、自由迁徙,没有户口限制。1953年之后推合作社,发展社会主义,把耕地、林地的所有权收归国有,但是有一个还留给大家,就是宅基地。1958年到1978年推全面公社,把宅基地收回去了。之后是家庭责任联产承包责任制,再往后实行两权分离——所有权和承包经营权分开,2016年推出三权分置,即所有权归国家或者集体,农户具有承包权,经营权按照年限流转,可以流转给任何人,包括一些国外的客户,因为经营权是有年限的,到期还是得回到农民手上,流转方式有转包、转让、合作入股、租赁、互换等方式。

土流网有耕地集体建设用地、宅基地、养殖水面、滩涂、荒山未利用地等,流转耕地我们一般做大规模种植和生产,每亩租金一年几百块钱,林地几十块钱一亩一年,还有一些荒山。

全球土地改革都需要花很长时间,英国花了将近100年,台湾花了几十年,日本花了几十年。我们现在做的事情是什么?我们市场需求很大,政府有些方面比较落后,所以土流网类似于现在的房天下,下面有很多中心类似于链家,我们帮助他们做土地见证交易管理和合同备案以及系统建设,我们搭建土地交易的体系,提供客源和数据,在线下帮用户交易。

两个节点推动土地流转

有两个节点推动了土地流转:

第一个是两权抵押,我们在200多个县试点,用土地承包经营权抵押贷款,或者用农民住房财产权抵押贷款,考虑到土地承包经营权的剩余年限,有些一次性签了30年,按一年一付,我们只算他有一年的经营权;

第二个土地确权推动土地发展流转的效率。农民为什么每年都要回家?是看他地的边界在不在。以前土地承包权上面只写面积,没有具体的照片,边界会消失,很多人不愿意把土地集中,怕边界消失了;第二个看看土地在不在。现在土地确权我们通过航拍把线确定好了,我们给每个农民发一个类似房产证的东西,这个边界画得很清晰。土地确权之后,有些农户可以整片流转,边界消失也没有关系,边界在土地确权中体现。

经济比较发达的地方土地流转地是比较多的。新疆500亩以下是没有人要的;我们湖南几十亩就不错了,山东、四川、河南、河北、安徽都是土地流转确权比较清楚的。

现在我们的土地类型,最多的是农耕地,农耕地比林地大一点。

早期有一些人以为流转土地就是在圈地,以为这个地可以盖房子建房地产,后来发现不是这么回事,每年还要交租金,的确有很多投资人被坑了,现在慢慢回归理性,赚到钱的人才去真正的拿地。

2011年和2012年是投资土地的最好时期,当时一块钱一亩地很多的,现在一块钱一亩的用地基本上涨到三十、四十了,涨了几十倍。

对土流网来说,广东、四川、北京地区的用户相对多一点。拿内蒙古一个省的土地的北京、四川人比较多,省内流转只占55%,省外流转有40%多。有很多浙江、山东、河北、辽宁的投资人去内蒙租地,土地是生产资料,很多人选土地面积比较大、价格比较便宜的地方去种地。

农村金融中的新趋势新机会

我们通过实践,在农村金融领域发现以下10个趋势和机会:

一、现在农业部有一套指标体系叫适度规模经营评价体系。这个有点类似于用GDP考核每个县委书记、镇长的业绩。农业方面是要考核每个地方在规模化种植的比例和成绩。

二、宅基地现在允许和农民合建房。北京流转宅基地很多,北京周边80万到100万一处宅基地,湖南大概20万到30万,广东40万到50万,每个城市周边都有大量的宅基地被闲置,武汉周边大概有150万套宅基地被闲置,以前只能租赁,租赁最长不能超过20年,有一些做长期投入的划不来。去年农业部说宅基地可以和农民建房,有一些房地产公司就给农民建房,农民有一部分房子用来自己住,一部分房子用来做民宿。

三、集体土地农业创业园,这指的是在集体土地上建房子。

四、建设用地二级市场规范。土流网有一大块是工业用地和商业住宅用地的流转,以前这些流转是项目公司以股权转让方式去交易,中间有很多风险,要缴纳很高的土地增值税,这方面有新规定,对于增值税怎么交,税怎么交有了明确规定。

五、集体土地入市。土流网现在有33个试点区县,以前的土地都是政府统一征收,然后再通过市场公开转让,有些地方农民不干,征收价格比较高,农民不愿意了,拆迁什么就比较难了。试点里面通过集体直接入市,直接卖给开发商,政府在中间收比较高的税。其中有一个试点,叫做宅基地直接流转。像湖南浏阳市允许在同市范围内买宅基地,以前宅基地买卖仅限于同一个村的集体范围内,一般城市里买不到农村的房子,但现在在33个试点里,浏阳市可以直接买宅基地,这是受法律保护的。

六、新承包期年限,我们现在一轮承包到2022年到期,现在即将修改新的土地承包法,以前是长期不变,以后是长久不变,这个时间到底多长,我预测是70年的,因为我们林权、建设用地都是70年,正好一个人从年轻到老。

七、集体资产股份化。我们做了土地确权,有些地方像广东东莞,已经不知道自己地在哪里了,怎么办?那些地方不叫土地确权,叫做确股权,股权更好。土地是其中一个股份而已。我们平台接了很多土地托管和社会服务组织的服务进来,这将来是一个趋势,以前土地是农民的命根子,现在年轻人只是把它作为一个资产。社会服务组织在土地流转以后会帮他种地,大药、田间管理、农产品流通、农产品收获都是可以做的。

八、供销社和信用社是今年1号文件主要提出的一点。通俗来讲供销社类似于淘宝,信用社是给农民授信的。

九、特色小镇、生态农庄。特色小镇扶贫就是给它建设用地指标,以前比例太低,现在新规划我们可以给建设用地指标,同时农业部也有一些专门扶持特色小镇和生态农庄的政策。

十、最后一个机会是给想回家修房子的。现在农村的房子一是设计比较丑,二是材料采购单一,像农民按根买钢筋,集中的话按吨,而且农民修房子也不能按揭,这是一个机会。

 


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